ב.יאיר היא אחת מהחברות הממונפות ביותר בבורסה. ההון שלה בסוף הרבעון השלישי – 140 מיליון שקל סוחב מאזן של 1.65 מיליארד שקל. החברה מתרכזת בעיקר בבניית פרויקטים בירושלים כאשר בפרויקט הדגל שלה – במתחם משרד החוץ במרכז ירושלים היא מתכוונת לבנות 700 יחידות.
הפרויקט הזה עשוי להזניק את ב.יאיר למעלה, אך גם יכול לדרדר אותה לרצפה. עליו תקום או תיפול החברה.
בשוק ההון, לפחות על סמך התנהגות ניירות הערך של החברה, מאוד חוששים מעתידה.
זה התחיל בדוח רבעון שלישי שהיה קשה לעיכול. רועי מלצר מ"גלובס" חשף את הסתירה בין הרווח המדווח לתזרים השלילי. החברה הרוויחה 7 מיליון שקל בתשעת החודשים הראשונים אך במקביל שרפה - 592 מיליון שקל!
מעבר לכך, החברה דרך יישום התקינה הבינלאומית נמנעה מרישום עלויות מימון שהוונו לנדל"ן בהיקף של כמה עשרות מיליונים טובים.
מנגד, התקינה הבינלאומית דורשת דחיית הכנסות רק עד למועד מסירת הדירות, בעוד שעל פי התקינה המקומית היה ניתן במצבים ובתנאים מסוימים להכיר בהכנסות בשיעור התקדמות מהפרויקט העולה על 25%. זה גרע מהכנסותיה מעל 70 מיליון שקל.
תרגישו בנוח אם אתם כבר מבולבלים, כי האמת שאף אחד לא ממש מבין את הדוחות של החברה. אנחנו בכלל רוצים להפנות את הזרקור לאגרת חוב מספר 5 של החברה. בעקבות הדוחות ובכלל החששות סביב החברה, ירדו אגרות החוב שלה (5 סדרות) בצורה משמעותית כשבמקביל כמובן התשואה עליהם עלתה.
אם אתם בצד הפסימי, אסור לכם להסתכל בכלל על אגרות חוב שאין כנגדם שיעבוד בדרגה ראשונה. מבין 5 הסדרות, 2 מגובות בשיעבוד קבוע מדרגה ראשונה – אגרות חוב סדרה 2 ואגרות חוב סדרה 5. בסדרה 2 משועבד קניון הפסגה בירושלים, אבל שם אין עניין גדול כי אג"ח נסחרת בתשואה של 8.2%.
בסדרה 5 יש עניין כי האג"ח נסחרת בתשואה של 19.4%. השעבוד שם הוא - שעבוד קבוע ראשון בדרגה ללא הגבלה בסכום על זכויותיה של החברה בנכס מקרקעין עליו נבנה "מצודת אלנבי", בית אבות שהוערך בהערכת שמאי (האושנר ושות') לפני שנה בכ-150 מיליון שקל. ההערכה היתה לנכס שבנייתו תושלם וכעת (בדוח הרבעון השלישי) החברה מציינת שהנכס בשלבים הסופיים של בנייתו.
כל סדרת האג"ח היא בהיקף של 120 מיליון שקל, כך שלכאורה הנכס מגבה את כל החוב. אורך חיי האג"ח (מח"מ) הוא 2.5 שנים והריבית הנקובה היא 6% ומחולקת כל חצי שנה. אוטוטו יש תשלום (סוף דצמבר) –מבחן ראשון למצבה של החברה.
נראה מפתה, אבל , צריך להסתכל גם על החצי כוס הריקה - אם (ולא שאנחנו חושבים כך – אנחנו פשוט מתארים את התרחיש הפסימי) ב.יאיר לא תוכל לשרת את החוב שלה, מחזיקי האג"ח לא יראו את הכסף כל כך מהר. יהיה צורך למנות כונס, לממש את הנכס, לקבל אישורים מבית המשפט והנושים ועוד פרוצדורות שונות. אולי גם הנכס במצב כזה לא יקבל ערך מלא (אבל זה כלל לא בטוח). צריך באיזשהו אופן לתמחר את הזמן ואת הכאב ראש. עדיין יהיו הרבה שבשבילם זה יהיה משתלם.
