אפי פיתוח, החברה הגדולה בקבוצת אפריקה ישראל, פרסמה בשבוע שעבר תוצאות לשנת 2007.  החברה הרוויחה כ-216 מיליון דולר, אבל רוב הרווח מגיע משערוך נכסים בהיקף של 202 מיליון דולר.  אבל, התוצאות של אפי הם לא הסיפור. מדובר בחברה שיש לה קרקעות ופרויקטים גדולים ברוסיה ושערכה נגזר מהרווחים הצפויים בפרויקטים. איך יודעים מה הרווחים בפרויקטים? פונים לשמאים שמעריכים.

ובכן, זה הדבר החשוב ביותר בדוחות השנתיים של אפי – הערכות השמאים, והנה מה שלחברה היה למסור בקשר לכך – שווי הנכסים על פי מודל NAV הוא -5.9 מיליארד דולר ומייצג מחיר מניה של 11.2 דולר. שווי זה, אגב, גובה ב-14% משווי החברה בעת ההנפקה (במאי אשתקד). מחיר המניה בשוק סביב 8-8.5 דולר.

שווי נכסים של 5.9 מיליארד דולר , זה מרשים, אבל אנחנו חיפשנו וחיפשנו נתון אחד, מספר אחד, שחורץ את גורלה של הערכת השווי הזו, ולא מצאנו. לא מצאנו את שיעור ההיוון. הרי את הרווחים העתידיים (תזרימים, ליתר דיוק), מעריך השווי מהוון להיום לפי שיעור היוון מסוים. תזוזה של עשיריות בודדות בשיעור ההיוון משפיעה בצורה ניכרת – אפילו בעשרות אחוזים – על שווי הנכסים.

אין משמעות להערכת שווי שנוקבת בסכום, אבל לא מציגה את שיעורי ההיוון!