בסר פרוייקטים החליטה ללכת על גדול, וליזום פרוייקטים גדולים בארה"ב, שבהם גם תהיה שותפה באחוז קטן. כמו רוב חברות הנדלן, בסר מינפה את עצמה על מנת להתפתח, אלא שמצב הנדלן העגום בארה"ב, הוביל לכך שהפרוייקטים נתקעו, ובסר נקלעת לבעיה בהחזר חובותיה. התוצאה: מחיקת מרבית ההון העצמי של החברה, ואיגרות חוב שנסחרות בתשואה של 30%.
נתחיל מההתחלה - בסר פרוייקטים עוסקת בשני תחומי נדל"ן:
הפעילות העיקרית נכון להיום, הינה ייזום וניהול של פרוייקטים בארצות הברית עבור קבוצות משקיעים, והחברה החלה לפעול בתחום זה בשנת 2004. הפעילות המשנית נמצאת בארץ, ומתבטאת בהשכרת נכסים של החברה, בין השאר במגדלי ב.ס.ר. ברמת גן שלחברה יש משרדים בהם.
החל משנת 2004, החברה פועלת בארה"ב במקומות שונים, ובשנת 2007 החברה החליטה לעלות מדרגה בפעילות הנדלן שלה בחו"ל. לשם כך יש צורך לגייס כסף, ובפברואר 2007, יצאה בסר להנפקת איגרות חוב (ללא שיעבודים), שהייתה הצלחה אדירה – במכרז היה ביקוש של יותר מפי 2.5 על הכמות שבסר הציעה, ובסר הצליחה לגייס את הסכום שרצתה, 100 מיליון שקל בריבית המינימום: 4.25% (גיוס כזה נראה חלומי בתקופה הנוכחית, ובסך הכול עברה שנה מאז...).
בסר יזמה 4 פרוייקטים בארצות הברית:
פניקס, אריזונה: באוקטובר 2006. רכשה בסר 24 דונם בדאון-טאון של העיר, ותיכננה לבנות עליהם 1000 יחידות דיור בשלושה מגדלים שייבנו במספר שלבים במשך 4 שנים, וכן שטחי מסחר ובינוי. עלות הקרקע – 25.3 מיליון דולר. ההשקעה המתוכננת בפרוייקט זה הינה 390 מיליון דולר, והחברה צפתה שפרוייקט זה יניב לה רווחים של 90 מיליון דולר...
במרץ 2007 הכניסה החברה שותפה לפרוייקט – לא אחרת מאפריקה ישראל של לב לבייב. כיום מחזיקה בסר פרוייקטים ב 39.6% מפרוייקט זה. המצב כיום, הוא שהחברה אמורה לקבל את אישור הרשויות המקומיות לתכנית הפיתוח, אולם לדברי החברה לפי מצב שוק הנדל"ן, אין היא יכולה להעריך מתי תתחיל לבצע את הפרוייקט.
פורט מאיירס, פלורידה: בסר תיכננה לבנות מתחם מגורים, מלון ומרכז קונגרסים במספר שלבים;
התיכנון הסתיים, אבל לאור מצב שוק הנדלן, החברה החליטה לא להתחיל בביצוע הפרוייקט. בסר מחזיקה בפרוייקט זה בשרשור סופי 13.75%.
סנט פיטרסבורג, פלורידה: בסר תיכננה להקים 3 מגדלי מגורים שיכללו 730 יחידות דיור, ב 3 שלבים. לאור מצב שוק הנדלן בארצות הברית בכלל ובפלורידה בפרט, החברה לא יכולה להעריך מתי יתחיל הביצוע בפרוייקט זה, ועצרה את שיווק הדירות. החברה מחזיקה 10% בפרוייקט זה.
פרוייקט לאס וגאס, נבאדה: החברה מחזיקה בפרוייקט זה 6%, שנבנה בשותפות עם יזם מקומי, ב 4 שלבים: השלב הראשון כולל בניית 2 מגדלי מגורים בני 20 קומות, שיכילו סה"כ 360 יחידות דיור. שלב זה הסתיים, ועד עתה נמכרו 218 דירות (60% מהדירות). השלבים האחרים, שכוללים בניית מגדלי מגורים נוספים ומלון – כרגע נשארו במגירה, לאור האטת המכירות המשמעותית של הפרוייקט הראשון. בדיקה של דוחות הרבעון השלישי, מגלה עובדה מדאיגה במיוחד: החברה דיווחה כי ברבעון השלישי נחתמו הסכמים למכירה של 64% מסך הדירות בפרוייקט. כעת, בדוח השנתי, כמות הדירות שנמכרה בפרוייקט, לא רק שלא עלתה, אלא ירדה – פירושו של דבר שישנם רוכשים שלא עלה בידיהם לשלם, או שנקלעו לבעיה, שבעקבותיה נאלצו לבטל את הקניה.
בסר הקימה חברה ייעודית, (SPC), לגיוס מימון לבניית הפרוייקט בסוף 2005. החברה גייסה כ 24.75 מיליון דולר, בריבית של 14.5%, שאמורה להיות מוחזרת בסוף 2008, בהתאם לקצת מכירת הדירות. יתרת החוב מסתכמת כעת ב 32.5 מיליון דולר, והאגח שדורג בהנפקתו בדירוג של A2, הורד לדירוג C1.
בסר פרוייקטים מזרימה כספים כהלוואות לחברת המטרה בפרוייקט זה, על מנת לעמוד בהלוואות שלקחה חברת המטרה לבנקים מקומיים. אם החברה לא תצליח למכור את הדירות – יכול מאוד להיות שבסר לא תראה את הכסף בחזרה. סך הלוואות החברה לתאגיד האמריקאי בואגס עומדות על 7.1 מיליון דולר.
ווגאס היא הבעיה הגדולה של בסר פרויקטים. המכירות בפרויקט החלו ולכאורה יש רכישות, אבל אלו רכישות על הנייר. הרוכשים צריכים להגיע ולשלם מקדמה עבור הבתים, ועכשיו זה הזמן – אם בשבועות ובחודשים הקרובים הם לא יגיעו אין משמעות למספרי הדירות המכירות בפרויקט, כי יש בעצם ביטולים.
מנתונים שמפרסמת החברה בדוח השנתי, ניתן להבין את המצב הקשה בלאס וגאס: אם בשנת 2005 נמכרו בלאס וגאס 37,000 בתים חדשים, בשנת 2006 ירד המספר ל 26,000 בתים, ובשנת 2007 – 17,000 בתים בלבד נמכרו.
סך ההון העצמי שהושקע בפרוייקטים של בסר בארה"ב עומד על 83 מיליון שקל , כאשר הפרוייקט באריזונה הוא המשמעותי ביותר. ההון העצמי הזה מורכב בעיקר מהחוב שהחברה גייסה בארץ, והוא משמש גם כבסיס ללקיחת מימון לבניה ופיתוח של הפרוייקטים.
לאור ההאטה בשוק הנדלן, הזמינה החברה הערכות שווי לפרוייקטים שלה, וכתוצאה מכך הפחיתה בסר בדוח רווח והפסד סך של 16.4 מיליון שקל כתוצאה מירידת ערך נכסיה.
סה"כ ברבעון הרביעי רשמה החברה הפסד של 24 מיליון שקל, שהובילו לכך שההפסד השנתי של החברה יעמוד על 35 מיליון שקל.
את 2007 התחילה החברה עם הון עצמי של 38.7 מיליון ₪, כאשר המאזן הכולל של החברה עומד על 117 מיליון שקל, שביטא יחס הון למאזן של 33% ; בסוף של אותה שנה, מן ההון העצמי נותר 1.5 מיליון ₪, והמאזן גדל ל 169 מיליון שקל, עקב גיוס ההון של החברה, מה שמעמיד את יחס ההון למאזן של החברה על 0.8%.
נזכיר כי הכנסות החברה, מעבר לאחזקה שלה בפרוייקטים השונים, מורכבים מדי ניהול שהיא גובה על הפיקוח באתרי הבניה שהיא מקימה. במצב הנוכחי, שבה החברה משהה פרוייקטים והפרוייקט היחיד בלאס וגאס עומד בפני סיום – ההכנסות מניהול הפרוייקטים יורדות בחדות.
מה עושים בעיתות מצוקה?
1. מפחיתים את דמי הניהול שהחברה משלמת לחברה האם, בסר הנדסה, ב 66%. הפחתה זו תחסוך לחברה כ 1.2 מיליון שקל בשנת 2008.
2. מוכרים נכסים, כדי לצמצם הלוואות ולהגדיל נזילות – במהלך 2007 ותחילת 2008 מכרה החברה נכסים שהיו ברשותה במגדלי בסר ובפרוייקט הכיכר ברמת החייל בתל-אביב, וכן זכויות שהיו לחברה בפרוייקט כוכב הרצליה. למעשה, החברה מכרה את כל נכסיה בארץ, ונותרה ללא נכסים מניבים.
אמנם פעולות אלו עשויות לסייע במקצת לחברה, אבל היא עדיין תלויה בהשקעות שביצעה בארצות הברית.
בסר פרוייקטים נסחרת כיום בשווי של 82.5 מיליון שקל, לאחר שמניית החברה איבדה כ-30% לערך מתחילת השנה. האגח להמרה של בסר פ. נסחר בתשואה של 30.6%, והאג"ח סטרייט בתשואה של 29.9%, שמשקפות נאמנה את הסיכון הרב של החברה.
איך שזה נראה כעת - מהמניה כדאי מאוד להתרחק, אם כי שינוי בסנטימנט בשוק הנדלן בלאס ווגאס יחזיר אותה לחיים. נראה שבסר פרוייקטים תהיה חייבת לגייס כסף, על מנת לחזק את ההון העצמי שלה. יש מספר דרכים לעשות את זה,כאשר הדרך היותר ריאלית היא של הקצאת מניות לחברה האם בסר הנדסה, ודרך נוספת שיכולה לקרות היא של גיוס הון מכלל בעלי המניות של החברה בצורה של זכויות. החברה כבר הגישה בקיץ 2007 טיוטת תשקיף לגיוס הון בדרך של זכויות, אולם היא לא הצליחה להוציא אותו אל הפועל. כאשר מצרפים לכך את המצב הקשה של שוק הנדל"ן בארצות הברית וחוסר הודאות מתי הוא יתאושש, מצטיירת תמונה מאוד עגומה מבחינתה של בסר פרוייקטים, ושווי חברה של 82 מיליון שקל לחברה עם הון עצמי של 1.5 מיליון, ומחיקות בגין השקעות שייתכן שטרם ראינו את סופם – הוא גבוה מאוד.
איגרות החוב: איגרות החוב של החברה נסחרות בתשואה של 30%, אולם כאן הסיפור מעט שונה, ותלוי לא מעט באמא, בסר הנדסה. לבסר הנדסה יש לא מעט מזומן ביד, בעיקר בגלל מימוש הנכסים בחברת הבת השניה, בסר אירופה. על-אף שגם לבסר הנדסה יש שאיפות להתפתח, לה יש נכון להיום מספיק כסף לפרוע את ההתחייבויות של בסר פרויקטים, וכאן השאלה אם היא תתערב, כאשר יגיע מועד פרעון קרן איגרות החוב (תשלום הקרן הראשון הוא באגח להמרה ביוני 2009).
איגרות החוב הללו טומנות סיכון רב, כיון שבסר פרוייקטים במצב הנוכחי לא תצליח לפרוע אותן, ויכול להיות שבסר הנדסה לא תתערב, או תגיע להסדר כלשהו. מנגד, פירעון הקרן (במיוחד באגח סטרייט, שמהווה את רוב החוב) הוא רחוק יחסית, מה שמשאיר לחברה עוד זמן למצוא דרכים לפרוע את החוב.
המשמעות היא שבעתיד (לא הקרוב), אם שוק הנדלן האמריקאי יתאושש, ייתכן כי יהיה כדאי דווקא לרכוש את איגרות החוב, ולא את מניות החברה. כל עוד ימשיכו חדשות רעות לזרום – התשואה על איגרות החוב הללו עוד תעלה.
לסיכום, בסר פרוייקטים היא דוגמא לחברות הנדלן הישראליות, שרצו להצליח בגדול, מינפו את עצמם ויצאו לחו"ל לביצוע פרוייקטים גדולים מאוד, עם הון עצמי קטן מאוד. ההאטה בארצות הברית והמשבר בשוק הנדלן, הוביל לכך שהחברה נתקעה עם הפרוייקטים שלה, ובתוך חצי שנה מחקה את ההון העצמי שלה, ואף עלולה בהמשך להיכנס לגירעון בהון העצמי. במצב כרגע לא רואים עוד את האור בקצה המנהרה, והתמונה שעולה מפרוייקט החברה בלאס וגאס, מלמדת על כך שייתכן שהעיסקאות הגדולות באמת של הישראלים שם, הולכות להיתקל בקשיים רבים.
