אחד הגורמים העיקריים לפרוץ המשבר הנוכחי, אם לא הגורם העיקרי, הוא התפוצצות הבועה של מחירי הבתים בארה"ב, הירידה החדה בערכם בשנתיים האחרונות והעובדה שהרבה מאוד אמריקנים שלקחו משכנתאות אינם יכולים להחזיר אותם והבנקים נתקעו עם בתים רבים שערכם בשוק נמוך בעשרות אחוזים מערכם בעת לקיחת המשכנתא.

בחודשים האחרונים פורסמו אין ספור מאמרים וראיונות עם מומחים שונים שטענו, ובצדק, כי המשבר הפיננסי הנוכחי לא יסתיים עד שמחירי הבתים בארה"ב לא יתייצבו. העיתון הכלכלי מורנינגסטאר פרסם מאמר המנתח את שוק הנדל"ן האמריקני, לפיו מתחילים לצוץ סימנים חיוביים מהשוק. (והוא לא היחיד, לאחרונה קראתי עוד כמה מאמרים דומים).

כמובן שיש עדיין לא מעט סיכונים בשוק, כמו המלאי הגדול של דירות ריקות, רמה גבוהה מאוד של בתים המוצאים למכירה על ידי כונסי נכסים ועוד...אבל, כאמור, צצות גם נקודות התייחסות חיוביות.

הנקודה החשובה ביותר היא שהמחירים במרבית הערים (מדד קייס שילר מכסה 20 ערים מרכזיות ובמורנינגסטאר בדקו עוד 310 ערים גדולות ) נפלו לרמות סבירות בהחלט, הקרובות לממוצע הרב שנתי שלהן. האזרח האמריקני הממוצע יכול שוב לרכוש בית בקלות יחסית, כשכיום הוא נדרש להפריש פחות מ-17% מהכנסתו לתשלום המשכנתא לעומת כ-23% לפני כשנתיים.

אם מחיר בית ממוצע חזר כיום לרמה של כ-190 אלף דולר, והריבית על משכנתא ל-25-30 שנה עומדת על כ-6.5%, הרי שמשכנתא בגובה 80% מערך הבית (גם כיום אפשר בקלות יחסית לקחת משכנתא בשיעור זה בארה"ב, אם הלווה מציג כמובן יכולת החזר טובה) פירושה ריבית שנתית של כ-9,900 דולר. סביר בהחלט למשק בית שהכנסתו כ-60 אלף דולר בשנה או יותר.

נכון, מחירי הבתים כפי שהם נמדדים במדד קייס-שילר עדיין יורדים, אבל שיעור הירידה נפל דרמטית. בהשוואה למחיר לפני שנה זה נראה רע מאוד אבל מחודש לחודש מדובר בירידה קטנה מאוד. ביוני נרשמה ירידה של 0.2% בלבד במדד, והמגמה משתפרת. יש כיום לא מעט ערים גדולות בארה"ב בהן החלו מחירי הבתים לעלות. בהנחה שהכלכלה האמריקנית לא תתרסק, צפויה בחודשים הקרובים התייצבות במחירים והמדד יראה קריאות הרבה יותר חיוביות גם בהשוואה למחירים לפני שנה.

בעיה מרכזית כאמור היא מלאי הבתים, אולם גם כאן המגמה חיובית. עדיין יש עליה במלאי, אולם קצב העליה נפל משיא של 40% באמצע 2006 לאחוזים בודדים בחודשיים האחרונים.

התערבות המימשל להצלת פאני מיי ופרדי מאק תוביל להתאוששות הדרגתית בשוק המשכנתאות ברבעונים הקרובים, כך שהוא יוכל לחזור לתפקד בצורה סבירה.

בשורה התחתונה, אומרים במורנינגסטאר (ומסתמכים גם על כמה מאמרים אחרים שפורסמו על ידי מוסדות אקדמאים בארה"ב) , שוק הנדל"ן נמצא בתהליך ריפוי ועל המסלול הנכון. יש כמובן עדיין הרבה מהמורות בדרך, ומי שמצפה לעליות מחירים חדות בשנים הקרובות יכול לשכוח מכך, אבל המגמה משתנה לאיטה. ואולי הכי חשוב, כנראה שמחירי הבתים הולכים ומתייצבים ברוב הגדול של השווקים בארה"ב.