הדוחות של אפריקה מגורים צריכים להיות על הרדאר של כל מתעניין ברכישת דירה, כל המעוניין למכור דירה, כל מתווך דירות ובכלל כל מי שתחום דירות המגורים קשור או משפיע עליו. פשוט, בגלל שאפריקה מגורים היא אחת מהקבלניות הגדולות ביותר בארץ, והתוצאות שלה יכולות לרמוז על המגמות בענף הנדל"ן למגורים, מעין ברומטר לפעילות הנדל"ן למגורים המקומית.

לחברה בניהולו של יורם קרן, מקבוצת אפריקה ישראל של לב לבייב, יש נכון לסוף הרבעון הראשון של השנה 1,013 דירות בביצוע ו-710 דירות בפרויקטים שצפויים בקרוב להתחיל. מעל 80% מהדירות בביצוע נמכרו - 814 דירות, ומהדירות בפרויקטים שעדיין לא החלו מכרה החברה כבר 86 יחידות.

הפרויקטים האלו נמצאים בנתניה, פתח תקוה, ת"א יהוד, רמת גן, כפר סבא, רחובות, עפולה וראשון לציון. פיזור משמעותי, שיחד עם כמות הדירות הנכבדה הופכים את החברה לשחקנית מאוד משמעותית בתחום, ואת דוחותיה לאבן שואבת למתעניינים במחירי דירות המגורים.

לא בהכרח הרעה

ובכן, השחקנית המשמעותית הזו דיווחה ברבעון הראשון על הכנסות בסך 48.9 מיליון שקל מעסקאות בנייה ומקרקעין, והרוויחה גולמית 7.7 מיליון שקל. הרווח התפעולי ברבעון הסתכם ב-2.4 מיליון שקל ובשורה התחתונה הפסידה החברה 2.1 מיליון שקל. ברבעון המקביל, בשנת 2007, התוצאות היו טובות הרבה יותר - ההכנסות הסתכמו ב-116.1 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-50 מיליון שקל, הרווח התפעולי הסתכם ב-44.2 מיליון שקל ובשורה התחתונה הרוויחה אז החברה 29.4 מיליון שקל.

לכאורה, הרעה בפעילות העסקית, אבל בחברות נדל"ן מהסוג הזה אין בהכרח קשר בין רבעון אחד לשני, וההשוואה של המספרים האבסולוטיים לא ממש אומרת הרבה, מאחר שקיימת תנודתיות רבה בתוצאות הרבעוניות של החברות האלו - בגלל עיתוי מכירה, ובעיקר בגלל החשבונאות, שמכירה בהכנסות מהמכירה בהתקיים תנאים מסוימים (החל משנת 2008 חובה ליישם את התקינה הבינלאומית, המחייבת הכרה בהכנסה מדירות למגורים רק עם מסירת הדירה). מכאן, שהרווח הגבוה יותר ברבעון המקביל אשתקד לא אומר הרבה.

נתון שכן יכול לרמז על מגמה בדוחות האלו הוא שיעור הרווח הגולמי. הרווח הגולמי מבטא את ההכנסות ברבעון פחות עלויות המכר; שיעור הרווח הגולמי מבטא את הרווחיות הנמדדת באחוזים - רווח גולמי חלקי הכנסות. בשוק שבו יש עליות מחירים צפוי, אך לא הכרחי, שהמרווחים יעלו. בשוק שבו יש נסיגה במחירים צפוי, אך לא הכרחי, שהמרווחים ירדו.

המרווחים מבטאים את היכולות השיווקית של החברה המוכרת, את היתרון היחסי שלה בשוק, את רמת התחרותיות ובעצם את כוחה במו"מ מול הלקוח. הרווחיות הגולמית של אפריקה מגורים ברבעון הראשון היתה 15%. הנתון הזה מתקבל אחרי שמנכים מההכנסות את דמי הניהול. כך מקבלים שהרווח הגולמי מתחום דירות המגורים הוא 6.7 מיליון שקל, וההכנסות 46.1 מיליון שקל.

ברבעון המקביל ב-2007 מקבלים בהתאמה מרווח גולמי של 18%. מסתבר שההכנסות מתחום מכירת דירות למגורים הסתכמה ל-27.9 מיליון שקל בלבד, והרווח הגולמי מפעילות זו הסתכם ב-5 מיליון שקל. יתר ההכנסות ברבעון המקביל הגיעו ממכירת מקרקעין.

ובכן, אולי זהו רמז לירידת מחירים בדירות למגורים? לא בטוח. אנחנו לא יודעים מהו תמהיל המכירות, ודי ברור שהוא שונה מרבעון לרבעון. לחברה יש פרויקטים ברווחיות גולמית חד ספרתית, ומנגד במספר פרויקטים עם רווחיות גולמית העולה על 20%, כך שמכירות בתמהיל שונה מרבעון לרבעון יזיזו כמובן את הרווחיות, אם כי זה בכל זאת נתון חשוב ששווה מעקב. אם המגמה תימשך, בהחלט הדבר יכול להיות מוסבר בירידת מחירים, אבל זו לא הסיבה היחידה לירידה במרווח הגולמי. ירידה כזו יכולה לחול גם מסיבה נוספת: עלייה בעלות המכר. העלייה במחיר הברזל בשנה האחרונה (62% מינואר 2008) יכולה להסביר גם היא את הירידה במרווחים.

ירידה במחירים?

בינתיים, לא ניתן לקבל מהמידע רמז או תובנה כלשהי לגבי מחירי הדירות. מסתבר שגם מיתר הנתונים בדוחות הכספיים ובדוח הדירקטוריון לא ניתן לשאוב אינפורמציה ברורה וחד משמעית לגבי מחירי הדירות, אם כי המידע שהחברה מפרסמת (בעיקר במסגרת הדוח השנתי המבוקר) מפורט עד כדי ירידה לרמת הפרויקט, תוך כדי מתן מידע על שיעור ההשלמה שלו, מספר הדירות הכולל, מספר הדירות שנמכרו, שווי חוזי של מכירות נכון ליום המאזן ועוד.

מהמידע הזה ניתן לגזור מחירה של דירה ממוצעת בכל פרויקט ופרויקט, ולכאורה ניתן לזהות שינויים במחירים על פני תקופה, אבל גם כאן אין ביטחון מלא בחישובים, ונדגים זאת דרך פרויקט אחד של החברה - לב סביונים בניין 92.

בסוף שנת 2007 החברה (שמחזיקה 50% בפרויקט) דיווחה כי מספר היחידות בביצוע הוא 38, מספר היחידות המכורות ליום 31 בדצמבר הוא 35, והשווי החוזי של המכירות (חלקה של החברה) הוא 14.816 מיליון שקל. אם עושים חשבון מקבלים שדירה בפרויקט עלתה 847 אלף שקל.

עכשיו נתקדם לרבעון הראשון. שם מדווח כי בפרויקט נמכרו כבר 37 דירות, ושהשווי החוזי של המכירות הוא 15.53 מיליון שקל (חלקה של החברה). המחיר הממוצע כעת לדירה הוא 840 אלף שקל, ומה שיותר חשוב: המחיר הממוצע של 2 הדירות הנוספות שנמכרו ברבעון הראשון הוא 714 אלף שקל. לסכום זה מגיעים דרך חילוץ ההפרשים - ההפרש בין השווי חוזי ברבעון הראשון לשווי החוזי בסוף השנה, פחות ההפרש בדירות שנמכרו. ובכן, המחיר נראה נמוך מבעבר, וזה בהחלט רמז למגמה מסוימת, אבל איננו יודעים באילו דירות מדובר. הרי הדירות בפרויקט לא זהות - הן שונות בגודל ובפרמטרים נוספים, ובהתאמה המחיר שונה, כך שייתכן שברבעון הראשון נמכרו דווקא דירות זולות בפרויקט.

אפשר לעשות את הבדיקה הזו לכל אחד מעשרות הפרויקטים הגדולים של חברה, אבל תוצאות חד משמעיות לא ניתן יהיה לקבל. אפשר יהיה בעוד רבעון או שניים להבין את המגמה ביתר בהירות, אבל בינתיים תשובה בדוחות אין. אבל אם רוצים רמזים לא צריך ללכת לדוחות. יש רמז עבה בשוק המניות - אפריקה מגורים ירדה מתחילת השנה ב-25%, וגם מניות נדל"ן מקומיות אחרות במגמה שלילית - האם הירידות האלו במניות מקדימות את הירידות בדירות עצמן?