החל מהרבעון הראשון של 2008 לחברות הנסחרות בבורסה בתל אביב אין יותר זכות בחירה, הן חייבות ליישם את התקינה הבינלאומית (ה-IFRS) בדו"חות שלהן. חלק גדול מהן, בעיקר אלו שהתקינה הבינלאומית שיפרה את המספרים שלהן, יישמו את הכללים החדשים כבר ב-2007. אחרות, בדרך כלל אלו שהכללים לא עזרו לביצועים שלהן, המתינו בסבלנות עד לרגע האחרון. עכשיו הוא הגיע.

אחד ההבדלים הגדולים בין התקינה המקומית לבין התקינה הבינלאומית שהחליפה אותה, מתייחס לקבלניות הבונות דירות למגורים. על פי כללי החשבונאות המקומיים ההכרה בהכנסה ממכירת דירות על ידי קבלנים יזמיים מתבצעת לאורך תקופת הקמת הדירות, בכפוף לשני תנאים מצטברים: תנאי ראשון הוא ששיעור ההשלמה של הפרויקט הגיע ל-25% ומעלה. תנאי שני הוא שתמורת המכירות במצטבר (בגין כל הדירות שנמכרו בפרויקט) היא לפחות 50% מסך ההכנסות בפרויקט.

אלה תנאים הגיוניים יחסית שמבטיחים רצפה מסוימת של פעילות בפרויקט, על מנת שהחברה תוכל להכיר בהכנסות שוטפות. אי אפשר, ובצדק, להכיר בהכנסות וברווח כבר מהדירה הראשונה או השנייה כי אחרי הכל, אין במכירות של דירות בודדות כדי להעיד על רווחי הפרויקט כולו. יכול הרי להיווצר מצב שבו חברה מוכרת את הדירות הראשונות בפרויקט ברווח ענק תחת הנחה של עלויות נמוכות, אך ככל שהיא מתקדמת בו היא מגלה שנעשתה טעות גדולה באומדני העלויות, ואלו גבוהים משמעותית ממה שציפתה. לכן החשבונאות דורשת ביטחון מסוים בעלויות ובתמורה, לפני שניתן יהיה להתחיל להכיר בכלל בהכנסות.

זה אמנם לא אומר שהרווחיות והרווחים של הפרויקט ישתנו לאורך חייו, ושהחברה תדווח על פני הרבעונים על רווחים ומרווחים אחרים, אבל זה הרבה יותר בטוח מלהכיר בהכנסות וברווחים כבר מהדירה הראשונה.

בכל מקרה, כאמור, התנאים האלה של החשבונאות המקומית כבר ממש לא רלבנטיים. המחליפה שלה, החשבונאות הבינלאומית, דורשת תנאים אחרים לחלוטין להכרה בהכנסה של קבלנים יזמיים. לפי הכללים שלה ההכרה בהכנסה תהיה רק עם מסירת הדירה לרוכש. זה נשמע הגיוני. הרי רק אז, בשלב המסירה, הושלמו כל המחויבויות של המוכר, או כמעט כולן. התוצאה היא שיטה שמרנית יותר בהכרה בהכנסה, ומבחינה פרקטית המשמעות שלה היא דחייה של הכרה בהכנסה וברווחים עד לשלב קרוב יחסית לסיום הפרויקט. לא אחרי השלמה של 25%, אלא בשלב הרבה יותר מתקדם.

אז, כאמור, השיטה נשמעת הגיונית, אבל המשמעות שלה היא שחברה יכולה לעבוד שנים על פרויקט מסוים, וכל עוד לא מסרה בו דירות היא לא תוכל להכיר בהכנסות וברווח ממנו. זה אומר שברבעון שבו היא תתחיל למסור את הדירות שמכרה בעבר, פתאום, בבת אחת, היא תכיר בהכנסות משמעותיות בדו"חות הכספיים. זה גם אומר שבאופן שוטף, כשהיא תמכור ברווח, הרווח הזה יישאר על הנייר בלבד עד למסירה. גם בעבר, עם יישום התקינה הקודמת, הדו"חות של החברות הקבלניות היו קשים לעיכול, עכשיו זה אפילו קשה יותר.

אבל מתרגלים להכל. בסוף, אף אחד הרי לא יזכור שפעם היו שני תנאים להכרה בהכנסה. זה יהיה ברור שבהכנסות מכירים עם מסירת הדירות. רק שבינתיים יש לנו שנת מעבר - שנת 2008. בשנת המעבר פועלים כמובן על פי התקינה הבינלאומית ומתקנים את דו"חות התקופות המקבילות מהשנה שעברה, על פי הכללים החדשים.

מה שהחברה דיווחה במהלך 2007 באופן שוטף, כבר לא רלבנטי. בדו"חות של 2008 יופיעו מספרי השוואה שונים ל-2007 - המספרים על פי התקנים הבינלאומיים. ובין המספרים ההיסטוריים שפורסמו ב-2007 לבין מספרי ההשוואה שיהיו צמודים בדו"חות לרבעוני 2008 יכול להיות פער עצום.

ניקח את הדו"חות של אפריקה מגורים כדוגמה. דו"חות הרבעון הראשון שפרסמה החברה נעשו כמובן על פי התקינה הבינלאומית. ברבעון הזה רשמה החברה הכנסות בסך 48.9 מיליון שקל מעסקאות בנייה ומקרקעין והרוויחה גולמית 7.7 מיליון שקל. הרווח התפעולי הסתכם ב-2.4 מיליון שקל ובשורה התחתונה הפסידה החברה כ-2.1 מיליון שקל.

ברבעון המקביל, כפי שעולה ממספרי ההשוואה של דו"חות הרבעון הראשון ל-2008, ההכנסות הסתכמו ב-116.1 מיליון שקל, הרווח הגולמי הסתכם ב-50 מיליון שקל, הרווח התפעולי הסתכם ב-44.2 מיליון שקל ובשורה התחתונה הרוויחה אז החברה 29.4 מיליון שקל.

אלו הם כאמור מספרי ההשוואה. כלומר, הטור של הרבעון הראשון של 2007 כפי שנרשם בדו"חות הרבעון הראשון של 2008. אבל אלה לא התוצאות בפועל כפי שדווחו בזמן אמת ברבעון הראשון של 2007. אז, כאמור, דיווחה החברה על פי התקינה המקומית, ולכן, כעת היא מציגה את כל שנת 2007 מחדש.

כשמשווים בין המספרים מגלים כי הכנסות של 449.5 מיליון שקל שנרשמו בדו"חות 2007, התכווצו עם יישום התקינה הבינלאומית ל-208 מיליון שקל; הרווח הגולמי שהסתכם ב-101.1 מיליון שקל בדו"חות השוטפים ירד ל-72.5 מיליון שקל; הרווח התפעולי צנח מ-94.4 מיליון שקל ל-49.1 מיליון שקל ובשורה התחתונה הרווח נחתך בחצי - מ-60 מיליון שקל ל-29.7 מיליון שקל.

אז עכשיו אולי ברור למה אפריקה מגורים לא התעקשה לדווח כבר במהלך 2007 לפי התקינה הבינלאומית, והעדיפה להמתין לרגע האחרון. למה לה לפגוע בתוצאות הכספיות. אבל למעשה הרי מדובר רק בדחייה. הכנסות ורווחים שנרשמו ב-2007 ונמחקו עם יישום התקינה הבינלאומית, יחזרו במקביל להכרה בהכנסה מדירות שיימסרו. אותה דירה שמכירתה הוכרה בשנת 2007 כי בפרויקט היה שיעור השלמה של מעל 25% וכן שולמו מעל 50% מהתשלומים בגין הפרויקט, אמנם תרד מההכנסות במידה והיא לא נמסרה, אך בעתיד כאשר היא תימסר יחזרו להכיר בהכנסות ממנה.

זה ביחס להכנסות שהיו, בוטלו ויחזרו בעתיד. אבל מעבר לכך יש גם דחייה קבועה של הכנסות בגלל יישום השיטה השמרנית. בסופו של דבר, זה רק עניין של משחקי עיתוי, כי ההכנסות והרווח מהפרויקט כולו הרי יוכרו (מהר יותר כמו בשיטה הישנה, או לאט יותר בהתאם לשיטה הבינלאומית). מבחינת חברות שבונות דירות למגורים ויש להן מספר רב של פרויקטים מתגלגלים, התקינה הבינלאומית לא תשנה הרבה. אולי יהיה רבעון או שניים שבהם ההכנסות יהיו נמוכות כי עדיין לא יגיעו ליעד המסירה, אבל ברבעון בו יתבצעו בסופו של דבר המסירות, יירשמו מכירות שיחפו על החולשה של הרבעונים הקודמים.

כך או כך, זה לא השינוי היחיד שמביאה איתה התקינה הבינלאומית לחברות הקבלניות. על פי התקינה המקומית הוצאות מכירה מסוימות הוונו לנכסים בהקמה. על פי התקינה הבינלאומית זה לא יתאפשר, וצריך יהיה להכיר בהוצאות האלה מיד עם התהוותן. באפריקה מגורים מדובר בסעיף משמעותי.